כתבה: דנה טיילר
רגע אחרי החגים, תפסתי את ד״ר יאיר דוכין לשיחה קצרה בנושא נדל״ן. למה? טוב, בשביל זה נצטרך להבין קצת על מה מדובר.
שגעון הנדל״ן כבר כאן, לא סתם ההתמחות בנדל״ן בבית הספר הולכת וצומחת. הקסם שמושך את הישראלים לקנות נכסים פיזיים בדמות (יציבה למדי) של בניינים ודירות לשם השקעה ומגורים כבר אינו תופעה חדשה, ובעצם קיים כבר מאז קום המדינה.
ד״ר יאיר דוכין, כלכלן וראש ההתמחות במימון נדל״ן ב-MBA, עוסק כבר שנים רבות בתחום באקדמיה ומחוצה לה. הוא היה בעל משרד לייעוץ כלכלי שהיה מעורב בהרבה פרויקטים בהיבט מקצועי, לימד במכינה האוניברסיטאית ומזה כמה שנים טובות מלמד באוניברסיטה.
שוק הנדל״ן, מצוקת הדיור והפתרון של הפוליטיקאים
בתור בורה בשוק הנדל״ן ומרכיביו, אני שואלת את דוכין מעט מהוססת ״מהו שוק הנדל״ן?״. ד״ר דוכין נענה לאתגר בשמחה ומתחיל לפרט עבורי את תולדות שוק הנדל״ן בישראל. ״שוק הנדל״ן הוא תחום רחב, ובעצם מורכב מסדרה שלמה של מגזרים, כאשר המהותי והמשמעותי ביותר הוא שוק הדיור.״ הוא ממשיך,
״כיום כ-67 אחוזים ממשקי הבית בישראל גרים בדירות בבעלות פרטית, כאשר בשיא הגענו ל-71 אחוזים. לכן, לא מפתיע כי תחום הדיור הוא הענף הכלכלי הגדול ביותר במדינה״.
שוק הדיור נמצא במרכז השיח הציבורי לאורך כל שנות קיומה של מדינת ישראל, החל מבניית השיכונים בשנות ה-50 בניסיון להוציא את העולים מהמעברות, דרך הרצון להנגיש דירות לזוגות צעירים בשנות ה-70 עם בנייה בהיקף גדול, עד לבנייה המואצת שהייתה בשנות ה-90 לשם קליטת גל העלייה מברית המועצות. כיום, ובעצם מאז 2007, מחירי הדירות עולים. מילים כמו ״יוקר המחיה״, ״מצוקת הדיור״ ועוד, מלווים את הפוליטיקאים ומספר מחאות חברתיות כבר יותר מעשור.
הפתרון שמציעים פוליטיקאים רבים הוא ״הגדלת ההיצע״, כלומר הסיבה העיקרית לעליית המחירים בשוק הדיור נובעת מהיצע מצומצם. לכן, כדי לפתור את הבעיה עלינו לבנות עוד (אלפי) דירות על ידי התערבות ממשלתית. נשמע פשוט לא? אז מסתבר שלא כל כך.
ד״ר דוכין מסביר ״התערבות ממשלתית בדרך כלל בהקשרים כאלה נידונה לכישלון, אלא אם תבוא הממשלה ותפעיל צעדים נכונים, למשל על ידי בנייה תקציבית״. בנייה תקציבית היא בנייה שנעשית במימון תקציב המדינה, והדירות מוצעות במחיר שקובעת המדינה. כלומר, הדירות הן לא חלק משוק הדיור. אבל, לדעת דוכין הסיכוי לבנייה מסוג זה שואפת לאפס, בין היתר בגלל הנתונים הקיימים היום בכלכלה הגלובלית המודרנית, ובגלל אינטרסים כלכליים של, מי אם לא, הפוליטיקאים עצמם (אוי לא! הווילה בקיסריה ירדה מערכה!).
כלומר, במילים אחרות, דוכין מנפץ את התקווה לירידת מחירי הדיור. אז מה? כולנו עוברים לגור בסוכה? טוב, לא בדיוק.
הפתרון לא נעוץ בהורדת המחירים, אלא בנגישות של מבקשי הדיור לקנות דירה. כדי לקנות דירה צריך הון עצמי שנע בין 200 ל-500 אלף שקל. לרוב הזוגות הצעירים (והרבה מהמבוגרים...) אין גישה לסכומים כאלה. לכן, מסביר דוכין ״אם הממשלה רוצה לעזור, עליה לספק סידור שיעזור לאותם זוגות להשיג את ההון העצמי״.
הכנסה פאסיבית מישהו? משתלם?
נניח שהשגנו את הסכום, ועכשיו נוכל להגשים את החלום הרטוב של כל צעיר או צעירה ישראלית להכנסה פאסיבית – קניית דירה להשקעה, האם זה באמת משתלם? דוכין צוחק ומספר לי ״צוות סטודנטים שעשה אצלי סמינריון התעסקו בשאלה כלכלית מה יותר כדאי, לשכור דירה או לקנות דירה? אחרי ניתוח וסקירה מעמיקה, הם חזרו אלי והציגו את המסקנה המפתיעה - יותר כדאי (מבחינה כלכלית) לשכור דירה. בסיום ההצגה, אומרת לי אחת מהן – אבל אני עדיין הולכת לקנות דירה״. למה? מאחורי הדירה, מסביר לי דוכין, עומדת המשמעות. השיקול הכלכלי הוא רק חלק (ולפעמים די מינורי) לעומת אלפי שיקולים חברתיים, פסיכולוגיים ואחרים.
עדיין, רבים יעידו כי הרצון לקנות דירה עומד על היותה נכס יציב ומלוות על ידי אמירות מעין ״בלוקים לא נעלמים באוויר כמו מניות״, או ״אני לא רוצה לזרוק כסף על שכירות״. לדעת דוכין, שכירות מתפקדת ככל שאר השירותים הנרכשים, ונתונה באופן בלתי נמנע לנטיות של השוק. לכן, השאלה ״האם כדאי לקנות דירה?״ לא באמת רלוונטית מבחינה כלכלית (לפחות בחלקה), והיא נשענת על אלפי משתנים פסיכולוגיים לא מדידים שמופנמים מינקות כחלק מהתרבות והחינוך שלנו.
ובכל זאת, אם אני עדיין רוצה להשקיע בדירה, מה אחוז הרווח שלי? לפי דוכין הוא נע בין 5 ל-6 אחוזים בשנה. ״מי שבא ואומר לי שעל ידי רכישה של תיק מניות הוא יכול לעשות עשרה אחוזים בממוצע, אז הנה לך הבדל״.
בנוסף, ההשקעה בדירה, בשונה מהשקעות אחרות שנעשות בצורת ״יורה ושוכח״, באה עם אחריות. ״דירות זה דבר שצריך לנהל באופן אקטיבי״ מסביר לי דוכין ״השוכרים יכולים לגרום לנזקים בקנה מידה אדיר אם לא שמים לב״. ההשקעה בדירה היא השקעה ככל השקעה אחרת, וצריכה לבוא כחלק מתיק השקעות, אבל לא כבסיס יחיד להשקעה.
״ההשקעה הטובה ביותר שעשיתי ברמה האישית הייתה במקרה״
ד״ר יאיר דוכין הגיע לעסקי הנדל״ן די במקרה. הוא רצה בכלל להיות היסטוריון, ותוך כדי השירות הצבאי רשמו אותו ללמוד מתמטיקה וכלכלה, אז הוא הלך ללמוד מתמטיקה וכלכלה. בסוף שנות ה-80 פנו אליו כדי להופיע בפאנל בתחום הנדל״ן, ובאותו נקודה, איך אומרים, הוא נכנס לכל הסיפור. לאחר שנשאב לתחום, החל לנתח אותו והסיק מספר תחזיות שבמזל היו נכונות (״אני מדגיש את זה שזה במזל, יכולתי גם לטעות״). ״צחוק הגורל היא שההשקעה הטובה ביותר שעשיתי ברמה האישית הייתה בהחלט במקרה״.
והיום? דוכין חזר לאהבת נעוריו – ההיסטוריה, ועד לפני מינויו לתפקיד ראש ההתמחות לנדל״ן הוא היה בעיצומו של דוקטורט בהיסטוריה.
הרגע סיימנו לחגוג את סוכות, יש קשר לנדל"ן?
חג הסוכות יכול ללמד אותנו דבר או שניים על נדל״ן. הסוכה היא התגלמות נוספת של הצורך הבסיסי לקורת גג (גם אם היא רעועה וזמנית). אולי הרצון שמושרש בנו לרכוש דירה נבנה כחלק מהיסטוריה ארוכת שנים של נדודים, והצורך של עם ישראל להשתקע במקום שהוא שלו, בלי להיות תלוי בשיגעונות של בעל הבית.